Die Sanierungsbetreuer Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH und Kommunalentwicklung Mitteldeutschland GmbH informieren
Steuerliche Absetzbarkeit von Modernisierungskosten in Sanierungsgebieten
In den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten „Kernstadt“, „Niederoelsnitz“ und „Neuoelsnitz“ bestehen für Sanierungskosten, die nicht durch öffentliche Zuschüsse abgedeckt sind, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten im Rahmen der §§ 7 h, 10 f und 11 a Einkommenssteuergesetz (EStG).
Für eine eventuelle Nutzung dieser Vergünstigungen benötigen Sie eine Bescheinigung der Stadt, die diese nur für die vertraglich vereinbarten Leistungen ausstellen kann.
Prinzipielle Voraussetzung für die Ausstellung einer derartigen Bescheinigung ist der Abschluss einer Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Stadt über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch vor Beginn der entsprechenden Modernisierungsmaßnahme.
In der Modernisierungsvereinbarung verpflichtet sich der Eigentümer zur Durchführung von bestimmten Baumaßnahmen, welche entsprechend der satzungsgemäß beschlossenen städtebaulichen Sanierungsziele zur Abstellung von Missständen und Mängeln oder zur funktionsgerechten Herrichtung des Gebäudes notwendig sind.
Art und Umfang der nach Modernisierungsvereinbarung durchzuführenden Baumaßnahmen müssen je nach Größe und Komplexität ausreichend genau definiert werden durch
● Baubeschreibung zur bisherigen und geplanten Nutzung
● Vorlage von Bauplänen zum Bestand, zu den geplanten Veränderungen
● Auflistung und Beschreibung der geplanten baulichen Maßnahmen
● Nettogrundflächen- bzw. Nutzflächenberechnung nach DIN 277 (Wohnflächen nach II.Ber.VO) mit Raumbezeichnung)
● Kostenschätzung nach DIN 276 / KG 300, 400, 700 oder/und nach Gewerken auf Grundlage der Kostenermittlung durch einen Planer und/oder von Firmenangeboten
● Grundbuchauszug
Für die Einholung der gesetzlich erforderlichen Genehmigungen, insbesondere für die Baugenehmigung und bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden auch für die denkmalschutzrechtliche Genehmigung ist der Eigentümer verantwortlich.
Abschreibungsberechtigt ist der Gebäudeeigentümer, bei Eigentümergemeinschaften gelten Sonderregelungen, je nachdem ob Maßnahmen am Gemeinschafts- und/oder Sondereigentum statt- finden.
Die Stadt stellt eine Bescheinigung gemäß §§ 7 h, 10 f und 11 a EStG auf Antrag aus, sobald der Eigentümer die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vereinbarungsgemäß durchgeführt, die Originalrechnungen mit Zahlnachweisen in Form von Kontoauszügen vorgelegt hat und eine Abnahme vor Ort erfolgt ist. Die Bescheinigung dient zur Vorlage beim Finanzamt.
Die Originalrechnungen erhält der Eigentümer nach Prüfung mit der Bescheinigung der Stadt zurück.
Eine Bescheinigung kann nur für Maßnahmen ausgestellt werden, die den Sanierungszielen der Stadt und allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.
Nicht bescheinigungsfähig sind folgende Kosten:
● Kosten, die vor Vertragsabschluss entstanden sind
● Kosten für eigene Arbeitsleistungen des Gebäudeeigentümers oder unentgeltlich Beschäftigter
● Beiträge zu Sach- und Haftpflichtversicherungen (z. B. Bauwesenversicherung)
● Finanzierungskosten
In bestimmten Ausnahmefällen können folgende Kosten bescheinigt werden:
● Kosten zur Erweiterung der Nutzfläche (Schaffung von Wohnraum)
● Baukonstruktive Einbauten, nutzungsspezifische Anlagen, Ausstattung
● Anschaffungskosten für Geräte, Maschinen, Leitern, Werkzeuge usw.
● Kosten, die über den Standard des öffentlich geförderten Wohnungsbaus hinausgehen (Luxusmodernisierungen)
● Kosten für Abriss und Wiederaufbau von Gebäuden oder Wiederherstellung von Gebäudeteilen
Zu beachten ist, dass die steuerliche Absetzung Baumaßnahmen an Gebäuden und Gebäudeteilen begünstigt, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegen sind. Aufwendungen für Maßnahmen an Gebäuden in anderen Gebieten sind nicht begünstigt.
Die erhöhten Absetzungen können erstmals im Jahr der Fertigstellung des Gebäudes vorgenommen werden. Das bedeutet, dass die Baumaßnahme abgeschlossen sein muss. Wird eine Baumaßnahme in mehreren Abschnitten durchgeführt, so müssen diese jeweils abgeschlossen sein. Bei dieser Bemessung der erhöhten Absetzung ist von der Summe der Herstellungskosten auszugehen, die bis zum Ende des jeweiligen Kalenderjahres angefallen sind.
Begünstigt sind Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB oder Maßnahmen, die der Erhaltung oder Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll.
Modernisierung im Sinne § 177 BauGB Abs. 1 und 2 ist die Beseitigung von Missständen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der baulichen Anlage, etwa durch Anpassung an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, erhöht. Missstände im Sinne dieser Bestimmung sind anlagebedingte Unzulänglichkeiten und Fehler und nicht - wie bei den Mängeln - nachträgliche Verschlechterung der Bausubstanz. Allein der Umstand, dass ein bestehendes Gebäude die heutigen Mindestanforderungen an Neubauten nicht in Belangen erfüllt, vermag die Voraussetzung eines Missstandes nicht zu erfüllen.
Die Instandsetzung im Sinne § 177 BauGB Abs. 1 und 3 dient der Behebung von baulichen Mängeln. Mängel im Sinne dieser Bestimmung liegen in einer nachträglichen Verschlechterung der Bausubstanz aufgrund von Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen und Einwirkung Dritter. Der Umbau/Umnutzung von Gebäuden, z. B. Umbau vom Geschäftshaus zum Wohnhaus ist nicht bescheinigungsfähig, es sei denn, das Gebäude ist städtebaulich bedeutsam.
Die Möglichkeit zur steuerlichen Absetzung besteht in den Sanierungsgebieten bis zur Aufhebung der Sanierungssatzungen. Auf der Homepage der Stadt Oelsnitz/Erzgeb unter www.oelsnitz-erzgeb.de sind die förmlichen Abgrenzungen der Gebiete hinterlegt. Sie können dort prüfen, ob Ihr Grundstück/Gebäude in einem Fördergebiet liegt.
Für weitere Fragen sind die Sanierungsbeauftragten unter folgenden Tel.-Nummern zu erreichen:
→ für das Sanierungsgebiet „Neuoelsnitz“:
KEM Kommunalentwicklung Mitteldeutschland GmbH Dresden Frau Schill-Krutzki 0351 2105120
→ für die Sanierungsgebiete „Kernstadt“ und „Niederoelsnitz“
WHS Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Dresden, Herr Thomas 0351 8082812
